Nuda proprietà a Firenze: quanto costa, come si calcola e conviene davvero?

La nuda proprietà a Firenze costa in media 2.655 euro al metro quadro, l'8% in più rispetto a un anno fa, mentre gli annunci disponibili sono scesi del 21%. Sono i dati dello studio di Immobiliare.it Insights, e confermano quello che vediamo ogni giorno parlando con proprietari e acquirenti: se ne cerca di più e se ne trova di meno.

Quanto costa la nuda proprietà a Firenze?

 

Il prezzo medio è di 2.655 euro/mq. Firenze è terza tra le grandi città dopo Milano (4.276 euro/mq) e Roma (2.689), davanti a Venezia (2.630) e Napoli (2.467). La media italiana è di 2.077 euro/mq, con un +2% annuo. Sul mercato tradizionale la media nazionale supera i 2.200 euro/mq, quindi lo sconto c'è ancora, ma si sta riducendo.

 

Attenzione a un punto: quella cifra è una media cittadina calcolata sugli annunci. Tra il centro storico e le zone semicentrali la differenza è molta, come si vede dai valori OMI dell'Agenzia delle Entrate zona per zona. Per la tua casa il prezzo può essere diverso, in alto o in basso.

 

Perché i prezzi salgono?

 

Le case in nuda proprietà in vendita a Firenze sono calate del 21% in un anno. Nel Centro Italia i contatti sugli annunci sono cresciuti del 10%. Meno offerta e più domanda spingono i prezzi, e Firenze è tra le città in cui l'aumento è più marcato: solo Genova, Bologna e Torino salgono di più.

 

Come si calcola il valore della nuda proprietà?

 

Si parte dal prezzo di mercato dell'immobile in piena proprietà e si toglie il valore dell'usufrutto. Quest'ultimo dipende soprattutto dall'età di chi resta a vivere in casa: più è giovane, più l'usufrutto vale e più la nuda proprietà costa meno. Per questo due appartamenti identici possono avere prezzi diversi in base a chi li vende.

 

Conta anche lo stato dell'immobile. Chi compra aspetta anni prima di entrare e vuole trovare una casa in ordine, quindi infissi, isolamento e impianti pesano sul prezzo. Ne abbiamo parlato con i numeri in efficienza energetica e prezzo di vendita.

 

Conviene vendere la nuda proprietà?

 

Dipende da cosa ti serve. Conviene a chi ha bisogno di liquidità e non vuole lasciare casa, per esempio per aiutare la famiglia o integrare la pensione. Con i prezzi in crescita e poche case sul mercato, oggi chi vende parte da una posizione migliore di un anno fa.

 

Se invece l'immobile è più un peso che una risorsa, leggi prima l'articolo sulle proprietà che valgono meno di zero.

 

Conviene comprare la nuda proprietà?

 

È un investimento per chi sa aspettare. Il capitale resta fermo per anni e il ritorno arriva quando l'usufrutto si estingue. Il prezzo d'ingresso è più basso, ma lo sconto medio si sta assottigliando e non c'è modo di sapere in anticipo per quanto tempo si dovrà attendere. Una logica simile a quella degli investimenti di cui parliamo nell'articolo sul crowdfunding immobiliare in Italia.

 

Cosa succede quando finisce l'usufrutto?

 

L'usufrutto si estingue con la morte dell'usufruttuario e il nudo proprietario diventa proprietario a tutti gli effetti, senza dover pagare altro all'usufruttuario o ai suoi eredi.

Chi paga le spese e le tasse?

 

In linea generale le spese di manutenzione ordinaria e le imposte sull'immobile, come l'IMU, sono a carico di chi ha l'usufrutto. Le riparazioni straordinarie ricadono di norma sul nudo proprietario. Prima di firmare conviene farsi mettere per iscritto cosa spetta a chi, con l'aiuto del notaio.

 

Come faccio a sapere quanto vale la mia casa in nuda proprietà?

 

Serve partire dal valore reale dell'immobile oggi. Con un mercato che cambia in fretta, una stima di sei mesi fa può essere già superata. Noi incrociamo i valori OMI con le compravendite effettivamente concluse nella zona, senza fermarci ai prezzi chiesti negli annunci, che quasi sempre sono più alti di quelli a cui si chiude. Puoi richiedere la valutazione gratuita e avere una cifra su cui ragionare.