Tramvia a Firenze: negozi in difficoltà, case che valgono di più

Il 5 ottobre 2026 La Nazione ha pubblicato un'intervista a Tommaso Birignani, consulente Tecnocasa Toscana, sul modo in cui la tramvia sta cambiando la geografia commerciale di Firenze. Il quadro che emerge ha due facce, una per il mercato dei negozi e una per quello delle abitazioni. Le leggiamo con i numeri dell'Agenzia delle Entrate, perché chi compra, vende o affitta casa a Firenze si chiede già quanto Sirio inciderà sul valore del proprio immobile. Il contesto generale è quello descritto nel nostro articolo sul calo delle compravendite a Firenze nei dati OMI 2026: un mercato in cui la zona e il collegamento pesano sempre di più.

Negozi: chi sta vicino alla fermata e chi sta in mezzo

L'effetto della tramvia sul commercio cambia da strada a strada, e a volte da civico a civico. Una fermata porta migliaia di persone al giorno e può diventare un vantaggio per le attività che le si affacciano. Secondo Birignani è il caso di Beccaria. Le attività che stanno lungo il tracciato ma lontane dalle fermate, invece, perdono la clientela che arrivava in auto e poteva fermarsi un attimo davanti al negozio.

Su viale Giannotti e viale Europa, dopo anni di cantieri, ci sono fondi rimasti vuoti e proprietari che hanno dovuto rivedere i prezzi. In viale dei Mille i lavori non sono ancora partiti, ma canoni e valori dei fondi sono già scesi. Rispetto a dieci anni fa, un fondo commerciale può valere fino al 30% in meno.

Reggono meglio le attività che non dipendono dal passaggio: studi, servizi, professionisti che lavorano su appuntamento. Il cliente sa dove andare e non ha bisogno di fermarsi per caso. Un negozio che deve fare cento scontrini al giorno intercettando chi passa è molto più esposto.

La tramvia, in questo senso, accelera un cambiamento già avviato dall'e-commerce e dalle nuove abitudini di acquisto. Una strada perde alcune attività senza per questo svuotarsi: cambia tipo di vetrina.

Abitazioni: il guadagno è nelle zone più periferiche

Per le case il segno è più. Il beneficio maggiore arriva dove la tramvia migliora il collegamento con il centro: le zone oggi meno quotate, che diventano più accessibili. Viale Giannotti, viale Europa e viale dei Mille hanno già valori alti, e lo scatto più marcato è atteso altrove. Birignani cita Scandicci e l'Isolotto, dove una parte di questo effetto si è già visto.

Cosa dicono i dati OMI

Le quotazioni OMI 2025 (secondo semestre) per le abitazioni civili in stato normale danno un riferimento utile per capire da dove si parte:

• Isolotto (zona C15, semicentrale): da 2.450 a 2.950 €/mq di compravendita, con locazioni da 7,4 a 11 €/mq al mese.
• Campo di Marte (zona C6, semicentrale): da 2.800 a 3.500 €/mq di compravendita, con locazioni da 9,5 a 13,5 €/mq al mese.

La differenza tra le due zone è di circa 350 €/mq sul valore minimo e 550 €/mq sul massimo. Se il collegamento tramviario riduce il divario di accessibilità, è su zone con questo profilo che si gioca la rivalutazione. Per chi possiede un appartamento a Isolotto o in aree simili, il momento di farlo valutare è adesso, con i cantieri in corso e prima che i nuovi valori si consolidino nelle quotazioni.

Su Campo di Marte il dibattito è più acceso. Il quartiere vive la tramvia con timori su alberi e negozi, ma anche con chi la sostiene perché oggi ci sono troppe auto. Per le abitazioni, i valori di zona restano tra i più alti del semicentro.

Cosa fare se hai un immobile lungo il tracciato

Se hai una casa: i valori OMI sono semestrali e lavorano per zone ampie. Il prezzo reale dipende dalla distanza dalla fermata, dal piano, dall'esposizione verso i binari e dallo stato dell'immobile. Se pensi di vendere, leggi come renderla più appetibile e quando vendere casa a Firenze secondo i dati. Per un numero preciso, la valutazione gratuita tiene conto di tutto questo.

Se hai un fondo commerciale: il canone di dieci anni fa non è più un riferimento. Conviene verificare la posizione rispetto alla fermata e valutare se la destinazione d'uso attuale è ancora la più adatta, perché servizi e attività su appuntamento oggi trovano più facilmente inquilini.

Se stai pensando di comprare: le zone che beneficiano del nuovo collegamento sono quelle che oggi partono da valori più bassi. Vale la pena confrontarle con i dati prima che i prezzi si allineino, e mettere in conto anche le spese per l'acquisto di una casa a Firenze, il secondo prezzo che nessun annuncio mostra. Le proposte attuali sono nella pagina immobili in vendita.

Domande frequenti

La tramvia fa salire il prezzo delle case a Firenze?
Nelle zone più periferiche e meno quotate, secondo il consulente intervistato, l'effetto è positivo perché migliora l'accessibilità. Nelle aree già quotate come viale Giannotti, viale Europa e viale dei Mille l'effetto atteso è più contenuto.

Perché i negozi lungo il tracciato soffrono?
Perdono parcheggi e possibilità di sosta rapida, e le attività lontane dalle fermate non ricevono in cambio il nuovo flusso di passanti. Pesano anche gli anni di cantiere e un cambiamento delle abitudini di acquisto già in atto.

Quanto valgono oggi i fondi commerciali?
Secondo l'articolo, rispetto a dieci anni fa possono valere fino al 30% in meno nelle zone più colpite dai cantieri.

Come si capisce quanto vale la mia casa vicino alla tramvia?
Partendo dalla quotazione OMI della zona e correggendola per piano, stato, distanza dalla fermata e caratteristiche dell'immobile. Quarto Piano elabora valutazioni basate su questi dati.

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Fonti: La Nazione, 5 ottobre 2026 (intervista a Tommaso Birignani, Tecnocasa Toscana); Agenzia delle Entrate, Banca dati OMI 2025 S2